第2章家有万贯，不如开店--开店前的筹划(2)（1 / 3）

旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。

（5）接近人们聚集的场所

如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近。或者大工厂、机关附近，一般人烟稠密的地方是店铺街。

（6）同类店铺聚集的街区

大量事实证明，对于那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营的种类繁多，顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择。

另外对于不宜开店的区域要能做到胸中有数。

（1）快速车道边

随着城市建设发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路旁有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。

（2）周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域

这种地区不宜作为店铺的新店址，这是因为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开店铺而增加。

（3）同一地区，层高地方

这种地方不宜开设店铺，例如开在二楼甚至更高层的店铺。这不仅因为层高开店，不便顾客购买，也因为层高开店一般广告效果较差，商品补给与提货都多有不便。

3、调查掌握商圈大小

开店做老板，首先必须妥善选择开店地点，可以说它直接影响到店铺未来业绩的好坏，而调查掌握商圈的面貌与大小，更是善选开店地点及开什么店的首要工作。

何谓商圈？商圈就是“来店购物消费的顾客们所居住的范围。”假若店铺是一株植物，那商圈就好比植物赖以维生的土地；商圈的良好与否足以影响店铺的荣枯与否！若是拥有宽广肥沃的商圈，便能哺育出一家业绩茁壮、财源广进的店铺，反之若是腹地窄小贫瘠的话，店铺便会因营养不良终至枯竭。

调查商圈的方法，大致有下列几种：首先是将来店顾客的住址，有系统地加以搜集整理，然后制成档案加以管理；最后将顾客的住址以点状方式打在地图上，描绘出商圈的概略轮廓。

第二种方法是在散发的dm上，加印赠品兑换券；如此不但可以广为招徕顾客参观消费，更可在回收兑换券的同时记录顾客住址等基本资料；然后同样以在地图上打点的方法描绘商圈。

第三种方法便是采用“lsm拜访法”,何谓“lsm”?“l:local区域s:store店铺m:market市场”,也就是在店铺附近的公司及住宅等进行商圈市场访问调查。这种方法不但有助于店铺了解自己的实际情形，同时可以得知其他竞争同业的商圈范围极其实力，也可借此推测出自己店铺的市场占有率。

一般来说超级店铺、药店、小吃饮食店等日常用品类店铺，商圈半径约500米的范围内为一级商圈，最大半径1000米为二级商圈。基本上习惯性来店购物消费的顾客，多数是居住在一级商圈的消费者，居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。

即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同，例如那些需要常常购买的日常用品，消费者多数会在附近店铺购买，因此其商圈必定很小。若是像高级绅士名媛所穿的服装、贵重金属及大型家具等专门店，由于其所销售商品价格昂贵，所以消费者会特别注意专卖店的信誉、品质、设计、机能以及销售人员所具备的高度专业知识等；只要知名度高或是顾客对于该店的商品、服务感到满意，都会不辞千里前来消费。这种专门店的商圈自然很大。

小型店铺的商圈大小，当然敌不过大型店铺。小型店铺最好能利用大型店铺聚集顾客的能力，在其附近开店营业，或是在大型店铺内设柜，亦或是聚集于小型店铺林立的店铺街内开店。千万不要太过于相信自己的实力，而想独自招揽顾客，因为那将让你耗费大笔行销经费，而对业绩无所助益。

不论要到哪里开店，都要预估一定的人口流量，而且必须在人群流动的动线上开店。一般来说来店顾客数与人口流量成正比，但是即使在同一条店铺街上，也会因为地点的不同，而产生极大的差异。

在几条购物动线上，随着距离主力动线的中心地点愈远，人口流量愈会被分散而递减；距离100米的地方或转入另一条街区，行人可能突然变得很少。此外道路太宽或车子流量太大的道路附近，行人可能也不会太集中。

开店的地点须考虑很多因素，譬如道路的哪一边具有比较容易通行的自然条件，或者具有吸引力的固定设施等。因此实际考虑开店地点时，必须调查开店预定地点的人口流量，行人往哪里走等问题。

准备标示主要设施位置的商圈地图，追踪不同时段人口流量的动向，并以箭头标示在地图上。

此外研究现在通行动线是否稳定？其次考虑开店预定地点，是在路线型店铺街的中心或末端，其周边设施是否可聚集足够的消费人潮等；这种种问题都应在考虑开店地点前，预先设想到。

每间店都会尽量想办法，将客人吸引到自己的店里参观购物，并尽可能让他们停留久一点，提高购买比率；所以为了方便顾客参观消费，店内来回走动的距离约以500米为限，因此大型店铺营业场的面积增加时，客人就容易从其周边外流。

一般而言，在特定短时间内顾客较集中，但是在这段时间前后，不会有太多人通行的地方，不适合做生意；一天的人口流量在3000人次以下，不同时段起伏不大的地点，同样也不适宜开店。

观察一天人口流量在不同时段的图表变化，有两种类型：通勤、通学路线是u字型，一般商业地区是m字型；有夜间型店铺倾向的娱乐饮食街，其最终的倾斜度会变缓。

测量开店预定地点，在不同时段的人口流量，用横轴是时段，纵轴是人流量的图表示，则巅峰时间是从何时到何时？会因此描绘出怎么样的曲线？平时和假日的变化又是如何？一般来说，商业中心地区在假日的人口流量，比平时大为上升。

妥善选择开店地点，将决定你的店铺未来的前途。

设立店铺前的市场调查

在设立店铺时，对于事前的市场调查是非常重要的。我们以某店于b市开业时所实施的地理战略与调查内容要项，以实例的方式来加以说明：

由于此店欲在该地区设店，因此对于该地区的市场调查必须先进行，有关调查的重点与整理的报告内容，介绍如下：

（1）调查实施概要

1调查目的；2调查对象；3调查数据；4调查方法；5调查日期。

（2）调查对象的特性

1性别、年龄；2已、未婚；3职业；4居住；5子女构成；6家庭人数；7房间数；8家庭每月收入。

（3）上街者的住处及动向分析

依主要零售店调查每周平均上街的额度；再进一步依目的分析上街者到其他主要店市去的上街频度。

（4）主要零售店的来店顾客调查

依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来店顾客对象的年龄性别特性。

（5）购买金额及购买商品的调查

分析商圈全体及主要零售店平均一人购买金额，一个月及一次的购买金额以及调查对象的购买地点。

（6）分析主要零售店的商品销售状况

（7）调查上街者的商品购买情形

在哪一家店铺，购买些什么商品，例如，生鲜食品方面，于什么店铺，各有多少顾客购买？到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了多少？同一商圈内消费量占百分之几？

（8）调查主要大型商品的普及状况和今后一年间的购买预定情况（9）家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等

参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家店铺在该市设店的地理战略可算立案了。

做好顾客调查工作