第21章民以食为天--餐饮业创业实用方案(1)（2 / 3）

夜间人口=户籍人口÷宅地面积=每平方公里可住人口密度

人口密度高的区位离快餐店的距离近，可增加集客力。顾客光临次数多，营业额也高。

c、购买力分析。

商圈范围内的人口所得水平直接关系到消费水平，因而对选择立地有重大影响。所谓所得水平系指可支配的所得，所以在分析购买力时所得水平、所属阶层（白领、蓝领）、消费习惯也是应考虑的重要因素。立地选择以青年、中年、壮年层人口集中，所得水平较高，易接受新鲜事物，消费欲望高的区位（高收入、高支出，低收入、高支出）为佳。

（4）财务分析

一是投资总额。

1装修工程；

2设备工程；

3广告工程；

4开办费；

5贷款利息。

二是投资回报率。

三是租金及市政费用。

四是日营业额（日平均惠顾人数、人均消费水平、周转率）。

五是成本水平。

六是费用水平。

七是税收水平。

八是折旧水平。

九是能源消耗水平。

十是人力资本水平。

十一是毛利水平。

十二是纯利水平。

十三是盈亏保本点分析（确定最低营业额目标，计算边际效益，确定回报期限）。

十四是边际效益。

十五是回本期限（按快餐店惯例为3年以内）。

一般来说，投资的目的是创造利润，在投资期限内纯利水平至少达到银行存款利息的2倍，在投资期限内投资回报率为2、5倍以上才算是好项目。

科学选址

由于快餐业是工业社会、后工业社会和都市文明的产物，因而快餐业的寻址也受都市化进程的影响。

一般来说快餐业寻址应遵循以下规律：

（1）三优原则

1市场最优原则。应寻找都市化过程中自发形成的商业活动中枢，以实现市场最优原则；

2交通最优原则。应交通便利，易达、易周转、易中转；

3行政最优原则。是指政府职能机构设立于此，这对优化市场、优化交通、优化环境有重大作用。

（2）四种模式

1同心圆模式。城市商业的发展同城市化过程基本一致，分为以下几个阶段：

一是集心发展阶段。

随着城市人口的增长，城市的各种商业活动如商业设施、行政机构、金融机构、公司、财团、服务设施不断向城市中心聚集，城市房地产开发以商业为中心形成商务房地产的集中地带。

二是集心扩大发展阶段。

随着市区城市化水平的不断提高，人口和建筑物迅速增加，当达到临界点时土地与空间的供给受到约束，城郊和外围人口希望到市区定居，这一时期以住宅开发为主，形成住宅集中带。

随着时间的推移和城市化水平的提高，在住宅带的外围亦形成若干亚商业中心，从而形成若干亚商务中心带。

三是离心开发阶段。

随着城市功能高度集约化，商业、服务、金融、文化、行政的集中地带已达到饱和状态，城区生产项目和城市人口向城市外围迁移，城区生产项目比重下降，外围生产项目用地比重增加。这一阶段以生产项目用地开发为主，在城市外围形成生产项目用房集中带。

2坐标模式。现实生活中，房地产的开发不可能围绕城市中心向四周均匀发展。由于城市结构的复杂性、土地可接近性及最佳利润原则，城市房地产开发特别是商业用地开发受交通线路影响很大。

道路的建设提高了一部分地区的可达性，使得这个区域的房地产价值升高，所以提前认识和得知道路修建计划，是土地开发商投机的重要手段之一，开发商业房地产的开发商总是在道路修建前两年将土地买到，因这时交通可达性差，不适宜商业利用，所以价格低。经过两年开发，在道路开通前上市，这时因交通可达性已有提高迹象，从事商业活动已有可能，商业房地产价格就会上涨。

3点轴模式。点轴开发系统是由“点”与“轴”在一定区域内有机组合而成，“点”是指一定地域的中心城市，“轴”是连接点的线状基础设施，包括各类交通线、动力供应线、水源供应线、城市基础设施配套线等。点轴开发模式即沿着交通轴线对沿线区域统一规划联合开发模式。另外，随着轴线的延伸，与中心城市相连的卫星城市地价上涨，会有很多可利用的商业机会。

（3）五大指向

商业活动是为了追求最大利润，商业利润是通过销售产品和服务取得的。

商业用地的目的是为了最大利润的实现。因而商业用地区位选择的原则是：

1最短时间原则。快餐店应位于人流集散最方便的区位。快餐业的服务对象是顾客，其商业行为是产品和服务与顾客在时间上和地域上的结合。所以快餐店铺的位置应位于人流集散最方便的地区，一般以吸引行车10~20分钟时间以内的人流最为理想。

2易达性原则。易达性原则即进入性原则。快餐企业设点应分布交通便捷的区位，即易达性最好的区位。